Vous avez fait trois simulations en ligne. Trois résultats différents : 245 000 €, 280 000 €, 310 000 €. Laquelle croire ? Aucune. Ces calculateurs appliquent une formule générique sans connaître les règles de chaque banque. Le vrai travail commence quand un courtier comme Pretto analyse votre dossier avec les critères réels d’acceptation. Ce que vous allez découvrir ici : les cinq leviers qui font réellement basculer votre capacité d’emprunt, pour le meilleur ou pour le pire.
Ce que vous allez comprendre en 2 minutes
- Les 5 critères qui comptent vraiment (au-delà du 35%)
- Pourquoi les simulations en ligne se trompent
- Comment un courtier optimise votre capacité réelle
- Les erreurs qui font échouer un dossier solide
Pourquoi votre simulation en ligne ne raconte pas toute l’histoire
Soyons clairs. Toutes les simulations en ligne utilisent la même recette : vos revenus, multipliés par 35%, moins vos charges. Point final. Sauf que chaque banque applique ses propres ajustements. Certaines comptent 100% de vos primes. D’autres zéro. Certaines acceptent votre CDI de 8 mois. D’autres exigent un an minimum.
J’ai accompagné des dizaines de clients persuadés de pouvoir emprunter 300 000 € après leur simulation. La réalité bancaire ? Parfois 250 000 €. Parfois 320 000 €. L’écart dépend de critères que le simulateur ignore totalement.
Analogie : Calculer sa capacité avec un simulateur générique, c’est comme estimer le prix d’une voiture d’occasion sans connaître son kilométrage. Vous obtenez un ordre de grandeur, pas un prix ferme.
Le problème ? Vous partez visiter des biens à 290 000 € alors que votre vrai plafond tourne autour de 260 000 €. Ou pire : vous renoncez à un projet réaliste parce qu’un simulateur trop prudent vous a découragé. Pour comprendre les avantages d’un courtier immobilier dans votre recherche, il faut d’abord saisir ce qu’il regarde différemment.
Les taux actuels ajoutent une couche de complexité. Selon le baromètre MoneyVox de janvier 2026, les taux moyens s’établissent autour de 3,25% sur 20 ans et 3,35% sur 25 ans. Mais les meilleurs dossiers décrochent du 2,90%. Cette différence de 0,35 point représente 15 000 € d’intérêts sur 20 ans. Qui décroche ces taux ? Ceux dont le dossier coche les bons critères.
Les 5 critères que les banques regardent vraiment (et comment les courtiers les optimisent)
Taux d’endettement : pourquoi 35% n’est pas une limite absolue
Tout le monde connaît la règle des 35%. Mais peu savent qu’elle comporte des exceptions officielles. Selon la décision HCSF du 29 juin 2023, les banques peuvent déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20% de leur production.
Concrètement : sur 100 crédits accordés, 20 peuvent dépasser le 35% d’endettement ou les 25 ans de durée. Et parmi ces dérogations, 70% doivent aller à des résidences principales, dont 30% à des primo-accédants.
Sur le terrain, la réalité bancaire est nuancée. J’observe des dossiers à 37% ou 38% acceptés sans difficulté, notamment quand le reste à vivre est confortable. Inversement, j’ai vu des refus à 32% d’endettement parce que le profil présentait d’autres fragilités.
Revenus variables et locatifs : le grand malentendu
Voici où ça se complique. Vos primes comptent-elles ? Ça dépend. Vos loyers perçus ? Partiellement.
Comme l’explique l’analyse CAFPI, les revenus locatifs sont pris en compte à 70%. Les 30% restants couvrent les risques : vacance locative, impayés, charges non récupérables. Une règle que la plupart des simulateurs ignorent.
Le récapitulatif ci-dessous montre les écarts de traitement selon le type de revenu. Ces règles varient légèrement d’une banque à l’autre, mais donnent l’ordre de grandeur.
| Type de revenu | Part retenue | Conditions | Impact capacité |
|---|---|---|---|
| Salaire fixe CDI | 100% | Période d’essai terminée | Base de calcul principale |
| Primes et commissions | 70-100% | Moyenne 2-3 dernières années | Variable selon banque |
| Revenus locatifs | 70% | Bail signé, loyers réguliers | Décote systématique |
| Revenus indépendants | Moyenne 3 ans | Bilans comptables exigés | Très variable |
L’erreur qui coûte 40 000€ de capacité
Un crédit auto de 250€/mois avec 3 ans restants représente 40 000€ de capacité d’emprunt en moins. Avant toute simulation sérieuse, faites le point sur vos crédits en cours et évaluez l’opportunité de les solder.
Ancienneté et stabilité : ce que les simulateurs ignorent
Votre conjoint vient de décrocher un CDI il y a 8 mois. Bonne nouvelle ? Pas pour toutes les banques. Certaines exigent 12 mois d’ancienneté. D’autres acceptent dès la fin de période d’essai. Quelques-unes vont même financer pendant la période d’essai si le secteur d’activité est porteur.
Ce critère est invisible dans les simulateurs. Pourtant, il détermine parfois si votre dossier sera accepté ou refusé.
Les données HCSF rapport annuel 2023 montrent que la part des prêts accordés avec un taux d’effort supérieur à 35% est redescendue à 12%. Autrement dit : 88% des crédits respectent strictement les règles. Les 12% restants concernent des profils jugés plus solides sur d’autres critères, notamment la stabilité professionnelle.
Comment Pretto analyse votre capacité réelle en 3 minutes
Vous avez fait 3 simulations, obtenu 3 résultats différents. Normal : les calculateurs génériques appliquent tous la même formule sans connaître les règles spécifiques de chaque banque. L’approche Pretto est différente.
Le simulateur Pretto intègre les critères réels de plus de 100 banques partenaires : traitement des revenus variables, décote locative, exigences d’ancienneté professionnelle. En 3 minutes, vous obtenez une estimation alignée sur ce que les établissements accepteront réellement.
Le processus d’analyse Pretto en 5 étapes
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Critères de base
Renseignez vos revenus, durée souhaitée, nombre d’emprunteurs.
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Estimation indicative
Obtenez une première capacité d’emprunt en quelques clics.
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Profil détaillé
Complétez votre situation pour une simulation personnalisée.
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Analyse courtier
Un expert crédit examine votre dossier avec les règles bancaires réelles.
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Attestation de finançabilité
Document officiel à présenter aux vendeurs et agents immobiliers.
Le résultat concret
Une attestation de finançabilité analysée par un courtier, que vous pouvez présenter aux vendeurs. Votre offre d’achat gagne en crédibilité face aux acheteurs qui n’ont qu’une simulation générique.
Exemple de simulation Pretto : avec 4 000 € de revenus mensuels, un apport de 20 000 € et un taux à 3,4% sur 25 ans, la capacité d’emprunt estimée atteint 282 670 €, pour une mensualité de 1 400 €. Frais de notaire compris, cela correspond à un bien aux alentours de 260 000 € dans l’ancien.
Les erreurs qui plombent votre dossier (et comment les éviter)
Dans les dossiers que j’analyse régulièrement, l’erreur la plus fréquente reste la sous-estimation de l’impact des crédits à la consommation en cours. Un crédit auto de 250€/mois peut réduire la capacité d’emprunt de 40 000€ sur 20 ans. Ce constat est limité à mon périmètre d’analyse et peut varier selon les politiques bancaires.
Stéphanie : de 220 000€ refusés à 265 000€ accordés
J’ai accompagné Stéphanie l’année dernière. Cadre commerciale de 34 ans, elle touchait un fixe de 2 800 € net plus des primes variables d’environ 800 € mensuels. Sa banque habituelle lui avait proposé 220 000 € en ignorant totalement ses commissions.
L’analyse de son dossier a révélé 3 années de primes régulières, documentées par ses bulletins de salaire. En appliquant la règle des 70% sur la moyenne triennale, sa capacité réelle grimpait à 265 000 €. Soit 45 000 € de différence. Elle a acheté un T3 à Lyon qu’elle n’aurait jamais visité en se fiant uniquement à sa banque.
L’autre erreur classique ? Présenter un dossier mal préparé. Des relevés de compte avec des découverts répétés, des justificatifs manquants, une épargne résiduelle insuffisante. Ces détails ne changent pas le calcul mathématique, mais ils influencent la décision finale de la banque.
Votre dossier est-il prêt pour l’analyse courtier ?
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3 derniers bulletins de salaire de chaque emprunteur -
Dernier avis d’imposition complet -
Relevés de compte des 3 derniers mois (sans découvert) -
Liste des crédits en cours avec échéanciers -
Justificatifs d’apport (épargne, donation, vente)
Vos questions sur la capacité d’emprunt et le rôle du courtier
Mon CDI a moins d’un an, puis-je emprunter ?
Oui, certaines banques acceptent les CDI dès la fin de période d’essai. Le courtier identifie les établissements compatibles avec votre ancienneté. La profession et le secteur d’activité jouent également : un CDI récent dans la fonction publique ou la santé passe souvent mieux qu’en restauration.
Les revenus de mon conjoint comptent même si on n’est pas mariés ?
Absolument. Les banques évaluent les co-emprunteurs quel que soit leur statut juridique (mariés, pacsés, concubins). Les deux revenus sont additionnés pour calculer la capacité, et les deux s’engagent solidairement sur le remboursement.
Un courtier peut-il vraiment augmenter ma capacité ?
Le courtier n’invente pas de capacité. Mais il optimise la présentation de votre dossier et identifie les banques dont les critères correspondent à votre profil. Les revenus variables, l’ancienneté récente ou les revenus locatifs sont traités différemment selon les établissements. Cette expertise peut révéler 10 à 20% de capacité supplémentaire.
L’attestation de finançabilité est-elle obligatoire ?
Non, elle n’est pas obligatoire légalement. Mais elle rassure vendeurs et agents immobiliers. Dans un marché tendu, un acheteur avec attestation de finançabilité a plus de chances de voir son offre acceptée qu’un concurrent sans garantie de financement.
Combien coûte un courtier en crédit immobilier ?
Le modèle varie. Certains courtiers comme Pretto proposent une simulation gratuite et sans inscription. Les honoraires éventuels ne s’appliquent qu’en cas de succès, au moment du déblocage du prêt. Comptez généralement entre 1% du montant emprunté et un forfait fixe, selon les prestataires.
La prochaine étape pour vous
Avant de visiter des biens, faites analyser votre dossier par un courtier. Pas après avoir signé un compromis. Avant. Vous saurez exactement ce que les banques accepteront de vous prêter, et vous éviterez les mauvaises surprises qui font capoter des projets à quelques semaines de la signature.
Une question à vous poser : vos simulations en ligne prennent-elles en compte vos primes, vos crédits en cours et l’ancienneté de votre conjoint ? Si la réponse est non, vous travaillez avec des chiffres incomplets.
Limites de ces informations générales
- Les critères d’évaluation varient significativement d’une banque à l’autre
- Les taux mentionnés sont des moyennes constatées en janvier 2026 et évoluent chaque mois
- Chaque situation personnelle (profession, ancienneté, patrimoine) nécessite une analyse individualisée
Risques à connaître :
- Risque de surestimer sa capacité en ne comptant que les revenus bruts sans les charges récurrentes
- Risque de sous-estimer l’impact des crédits en cours sur le taux d’endettement
- Risque de refus si le dossier est présenté sans optimisation préalable
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Consultez un courtier en crédit immobilier pour une analyse personnalisée gratuite.